28,500 matches
-
În ansamblu Îl vor ajuta pe manager să identifice actualele și potențialele elemente care au o influență asupra planului de management aferent proprietății imobiliare. Un plan de management demarează cu o analiză regională a pieței pentru a putea identifica nivelul potențial al veniturilor și cheltuielilor generate de Închirierea proprietății imobiliare. Analiza are ca scop stabilirea direcțiilor de acțiune pe care un manager trebuie să le aplice În vederea atingerii obiectivelor pe termen scurt și lung ale proprietarului. 3.4.1. Cadrul general
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
obiectivă efectuată pentru clienții lor. Orice tip de piață răspunde unui număr mare de factori printre care cei mai importanți sunt cererea și oferta. Lipsa unui bun de pe piață sau existența limitată a acestuia determină creșterea prețurilor din pricina faptului că potențialii cumpărători sunt dispuși să plătească mai mult. Invers, atunci când oferta este abundentă, iar cumpărătorii nu sunt interesați de bunul respectiv se Înregistrează o diminuare a prețurilor. Într-o economie perfectă există În permanență un echilibru Între cerere și ofertă, dar
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
datorită topografiei. Perspectivele de creștere a numărului locuitorilor reprezintă unele dintre cele mai importante elemente În planul de management. Este creșterea populației stabilă sau se Înregistrează un regres? Având În vedere că cererea pentru o proprietate (de exemplu, numărul de potențiali chiriași) afectează valoarea acesteia, precum și nivelul chiriei, o tendință de creștere a populației este de obicei de bun augur. Creșterea populației, În general, determină dezvoltarea radială a localității, dar uneori există, zone care sunt ocolite. Valoarea unei proprietăți se maximizează
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
sau migrează către alte localități (relocare), apare mai Întâi disponibilizarea angajaților, iar apoi au de suferit piața Închirierii de locuințe și piața investițiilor imobiliare De asemenea, În cazul În care pe piața imobiliară locală sunt multe oferte și mulți cumpărători potențiali, acest lucru tinde să conducă la creșterea cererii pentru case cu prețuri accesibile. Rata de Închiriere a spațiilor rezidențiale și comerciale tinde să crească În cazul În care condițiile de Închiriere permit o creștere a chiriei. Când industria locală este
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
influență asupra ciclului de viață al afacerilor. 3.5.3. Analiza pieței locale După ce a studiat temeinic regiunea, managerul examinează cartierul În care se află proprietatea. Este un cartier mai dorit decât regiunea din care face parte? Ce ar atrage potențialii chiriași În cartier? Este cartierul viabil din punct de vedere economic? Este dorit din punct de vedere geografic? Ceea ce constituie un cartier poate diferi de la o regiune la alta. În zonele rurale, un cartier poate consta din mai mulți kilometri
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
un nivel al chiriilor mai mic. Costul și calitatea utilităților afectează dezvoltarea oricărei proprietăți imobiliare. Clădirile rezidențiale și comerciale trebuie să beneficieze de cel puțin următoarele elemente: curent electric, gaze naturale, apă, canalizare și chiar aer condiționat pentru a atrage potențialii chiriași. Economia. Managerul unei proprietăți imobiliare trebuie să Înțeleagă cât mai bine posibil economia locală. Informațiile obținute vor avea ca sursă agențiile imobiliare, evaluatorii, presa locală, camera de comerț locală și chiar instituțiile financiare locale. Existența unui complex de activități
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
de ocupare indică o diminuare a spațiului liber și o posibilă creștere a nivelului chiriei. O supraofertare a spațiilor de Închiriere are la bază o cauză tehnică sau economică. Supraofertarea tehnică apare atunci când există mai multe unități fizice decât o potențială cerere. Supraofertarea economică reflectă faptul că potențialii chiriași nu au posibilitatea financiară de a plăti chiria solicitată pentru spațiile existente. Confortul și facilitățile locale. Punctul final al analizei pieței este analiza confortului și a facilităților oferite de vecinătățile proprietății imobiliare
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
liber și o posibilă creștere a nivelului chiriei. O supraofertare a spațiilor de Închiriere are la bază o cauză tehnică sau economică. Supraofertarea tehnică apare atunci când există mai multe unități fizice decât o potențială cerere. Supraofertarea economică reflectă faptul că potențialii chiriași nu au posibilitatea financiară de a plăti chiria solicitată pentru spațiile existente. Confortul și facilitățile locale. Punctul final al analizei pieței este analiza confortului și a facilităților oferite de vecinătățile proprietății imobiliare. Acestea sunt foarte importante mai ales În
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
facilităților oferite de vecinătățile proprietății imobiliare. Acestea sunt foarte importante mai ales În cazul celor cu destinație rezidențială și se referă la parcuri, locuri de joacă, restaurante, școli, universități precum și alte tipuri de atracții social-culturale, care pot fi atractive pentru potențialii chiriași. Odată ce informațiile despre zonă și vecinătăți sunt culese, managerul poate trece la analiza lor. Doar cunoașterea ciclului economic și al pieței imobiliare poate conduce la obținerea unor informații pertinente despre trendul pieței. Analiza datelor va pune accent, În funcție de tipul
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
nivelul optim al chiriei; ▪ venitul brut din Închiriere; ▪ nivelul previzionat al veniturilor; Nivelul optim al chiriei se va stabili pentru fiecare unitate de Închiriat (apartament, metru pătrat etc.). Fiecare proprietate prezintă anumite avantaje sau dezavantaje care pot influența nivelul chiriei potențiale, managerul fiind obligat să evidențieze orice element care le poate diferenția. Prin analiza detaliată a avantajelor și dezavantajelor rezultă nivelul chiriei care poate fi obținut pentru fiecare tip de spațiu oferit de o clădire. Venitul brut din Închiriere se va
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
analizate În valori absolute sau relative (prin raportare la un alt criteriu de comparație). După analiza complexă a proprietății și a informațiilor de piață, evaluatorul poate elabora variante de previzionare a venitului net din exploatare pentru proprietatea evaluată. Venitul Brut Potențial (VBP). Venitul brut potențial reprezintă venitul total atribuibil unei proprietăți imobiliare, la grad utilizare 100%, Înainte de deducerea cheltuielilor de exploatare. În planul de management, acest venit de obicei este luat În considerare la nivelul unui an, dar În situația În
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
sau relative (prin raportare la un alt criteriu de comparație). După analiza complexă a proprietății și a informațiilor de piață, evaluatorul poate elabora variante de previzionare a venitului net din exploatare pentru proprietatea evaluată. Venitul Brut Potențial (VBP). Venitul brut potențial reprezintă venitul total atribuibil unei proprietăți imobiliare, la grad utilizare 100%, Înainte de deducerea cheltuielilor de exploatare. În planul de management, acest venit de obicei este luat În considerare la nivelul unui an, dar În situația În care sunt fluctuații mari
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
deducerea cheltuielilor de exploatare. În planul de management, acest venit de obicei este luat În considerare la nivelul unui an, dar În situația În care sunt fluctuații mari de la o lună la alta, acesta poate fi evidențiat lunar. Venitul brut potențial include chiria aferentă Întregului spațiu, chiria aferentă clauzei de escaladare și orice alte venituri generate de proprietatea imobiliară. Chiria contractuală (CC). Chiria contractuală este partea din venitul brut potențial corespunzătoare chiriei stipulate În contractele valabile la data redactării planului de
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
o lună la alta, acesta poate fi evidențiat lunar. Venitul brut potențial include chiria aferentă Întregului spațiu, chiria aferentă clauzei de escaladare și orice alte venituri generate de proprietatea imobiliară. Chiria contractuală (CC). Chiria contractuală este partea din venitul brut potențial corespunzătoare chiriei stipulate În contractele valabile la data redactării planului de management. Această chirie este cea existentă la nivelul spațiilor care sunt deja Închiriate. Ea poate fi aceeași sau poate fi diferită de chiria care ar putea fi obținută În
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
rare, deoarece modernizările sunt efectuate În general de managerul proprietății și din fondurile proprietarului. Reducerile pot să mai apară atunci când se reînnoiesc contractele de Închiriere, pentru a face proprietatea mult mai atractivă. Pentru a preveni o supraevaluare a venitului brut potențial, managerul poată să aplice o corecție care se referă la posibilitatea de reziliere a contractului de către chiriaș, pe baza datelor statistice din trecut. Chiria de piață (CP). Chiria care se poate obține pentru o proprietate În mod curent pe o
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
colective, comunicații, garaje, centrală telefonică, piscină, parcare etc. Pierderi prin neocupare și neîncasarea chiriei. Aceste pierderi reprezintă alocări pentru posibile scăderi de venituri din cauza neocupării și neplății chiriei. În multe cazuri, venitul anual Încasat este mai redus decât venitul brut potențial motiv pentru care este necesară prevederea unor rezerve. Alocările se calculează sub formă de cotă procentuală din venitul brut potențial, care diferă de la caz la caz, În funcție de așteptările normale ale unui investitor pentru perioada de previziune, sau În funcție de datele istorice
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
scăderi de venituri din cauza neocupării și neplății chiriei. În multe cazuri, venitul anual Încasat este mai redus decât venitul brut potențial motiv pentru care este necesară prevederea unor rezerve. Alocările se calculează sub formă de cotă procentuală din venitul brut potențial, care diferă de la caz la caz, În funcție de așteptările normale ale unui investitor pentru perioada de previziune, sau În funcție de datele istorice Înregistrate la nivelul proprietății. Venitul brut efectiv (VBE). Venitul brut efectiv este venitul total potențial a fi generat de proprietatea
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
cotă procentuală din venitul brut potențial, care diferă de la caz la caz, În funcție de așteptările normale ale unui investitor pentru perioada de previziune, sau În funcție de datele istorice Înregistrate la nivelul proprietății. Venitul brut efectiv (VBE). Venitul brut efectiv este venitul total potențial a fi generat de proprietatea imobiliară, după deducerea alocărilor legate de gradul de neocupare și de neîncasarea chiriei. b. Previziunea cheltuielilor Cheltuieli de exploatare. Pentru a calcula cât mai corect și mai aproape de realitate fluxurile de numerar generate de proprietatea
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
către mediul on-line. Utilizarea relațiilor interumane este o altă formă de marketing, care face parte din publicitate, dar care de multe ori nu generează cheltuieli de exploatare. De multe ori, lucruri care fac proprietatea de neuitat pentru locatari și chiriașii potențiali nu implică bani, dar implică o legătură Între proprietate, manager sau proprietar, și publicul țintă. Întrebări 1. Obiectivul planului de management al proprietăților imobiliare vizează: a. generarea unei sume cât mai mari de bani; b. menținerea gradului de ocupare al
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
Chiria contractuală este cea specificată În contractul de Închiriere, fiind agreată de manager sau proprietar și chiriaș. De la caz la caz, poate fi egală, mai mare sau mai mică decât chiria de piață. Chiria contractuală este partea din venitul brut potențial corespunzătoare chiriei stipulate În contractele existente la data Întocmirii planului de management. Unii manageri o numesc chiria existentă. Ea poate fi aceeași sau poate fi diferită de chiria care ar putea fi obținută În mod curent pe piața locală, dacă
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
există date comparabile suficiente, managerul ar trebui să includă și date care pot fi corectate. În primul rând, trebuie analizate și corectate dreptul de proprietate și condițiile care afectează chiria plătită. Fiecare chirie este apoi analizată pentru a determina o potențială ajustare În funcție de condițiile de piață. Printre factorii care pot afecta nivelul chiriei se Încadrează stabilitatea amplasamentului sau tendințele În atitudinile pieței față de amplasamentul proprietății. Diferențele de ordin fizic, ca de exemplu funcționalitatea clădirii, determină aplicarea unor ajustări. În continuare, managerul
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
chiria de piață; d. este asimilată Întotdeauna chiriei procentuale. Capitolul 5 Managementul clădirilor de birouri 5.1. Noțiuni fundamentale privind clădirile de birouri 5.2. Analiza pieței 5.3. Analiza proprietății 5.4. Marketingul spațiilor de birouri 5.5. Solicitările potențialilor chiriași 5.6. Securitatea clădirilor de birouri 5.1. Noțiuni fundamentale privind clădirile de birouri Scopul existenței clădirilor de birouri este găzduirea reprezentanțelor/se diilor companiilor. Investițiile În clădirile de birouri pot fi o afacere bună, dar nu aceasta este
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
al proprietății și În ultimul rând piața forței de muncă. 5.3. Analiza proprietății Analiza proprietății va oferi managerului baza estimării volumului de spații care vor fi Închiriate, nivelul previzionat al veniturilor și costurilor, dar și o anticipare a reacțiilor potențialilor chiriași. Primul pas În analiza proprietății este determinarea exactă a dimensiunii spațiului care va fi Închiriat. Arie desfășurată construită. Suprafața totală a planșeului, excluzând suprafețele deschise, măsurate la exteriorul zidurilor. Include suprafața tuturor etajelor clădirii, subsolului și a celorlalte suprafețe
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
relativă a etajului față de nivelul străzii (carosabilului), poziționarea față de ascensoare, forma și decorațiunile interiorului, existența luminii naturale și priveliștea (panorama) oferită. 5.4. Marketingul spațiilor de birouri Marketingul spațiilor de birouri solicită un sistematic și continuu program de atragere a potențialilor chiriași, o analiză a nevoilor acestora și promovarea acelor unități care corespund bugetului și cerințelor acestora. Există câteva elemente care pot cere realocarea unei activități: un avantaj substanțial de preț, accesibilitatea, mediul Înconjurător, piața forței de muncă, creșterea eficienței, prestigiul
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
crearea unei imagini favorabile față de organizație sau față de spațiile de birouri oferite de aceasta). De asemenea, obiectivele activității promoționale urmăresc atât aspectul informativ (de exemplu, cunoașterea spațiilor și serviciilor oferite de proprietate), cât și aspectul afectiv (de exemplu captarea interesului potențialilor chiriași față de oferta proprietății imobiliare sau Îmbunătățirea imaginii acesteia). Politica promoțională a managerului proprietății imobiliare se materializează printr-un ansamblu de strategii care, având În vedere complexitatea activităților promoționale, se caracterizează printr-o diversitate deosebită. În funcție de criteriul promovarea imaginii, se
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]