6,244 matches
-
pentru care s-a mutat? ▪ A fost evacuat pentru neplata chiriei sau pentru Încălcarea regulilor interne proprietății? ▪ A dat un preaviz cu 30 de zile Înainte de a se muta? Cum a păstrat apartamentul? ▪ A cauzat prejudicii altor locatari sau proprietății Închiriate? ▪ A fost respectuos cu vecinii? Desigur, În cazul În care solicitantul Închiriază o proprietate pentru prima dată (de exemplu, un student sau un absolvent recent), acesta nu poate să aibă un istoric privind Închirierile. În acest caz se poate solicita
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
Americii reședințele unifamiliale reprezintă și În prezent cea mai Întâlnită formă de proprietăți imobiliare (peste 60% din total). Aceste tipuri de proprietăți nu solicită o gestionare prin intermediul managementului imobiliar. Totuși, din totalul acestora peste 10% dintre familii locuiesc În proprietăți Închiriate, iar gestionarea acestora se face În mod direct de proprietar. • Proprietățile rezidențiale multifamiliale. Creșterea costurilor construcțiilor și reducerea continuă a suprafețelor de teren care pot fi construite au impus reorientarea către alte tipuri constructive și funcționale de imobile. Astfel au
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
proprietate pentru a fi competitivă. Din punct de vedere al descrierii proprietății imobiliare, informațiile pe care managerul la va analiza/prezenta se referă la: ▪ numărul și dimensiunea apartamentelor sau numărul de metri pătrați Închiriabili; ▪ descrierea vizuală a proprietății și spațiului Închiriat (vârstă, dimensiune, stil, priveliște etc.); ▪ starea fizică a clădirii; ▪ starea fizică a spațiului de Închiriat; ▪ facilitățile oferite (de exemplu, spălătorii, servicii de curățenie); ▪ gradul de ocupare actual și structura chiriașilor; ▪ dimensiunea personalului actual care deservește clădirea și eficiența acestuia. O
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
Specificarea tuturor elementelor va permite managerului să identifice acele componente care lipsesc actualei clădiri și pentru care este necesară alocarea unor sume de bani În vederea eliminării deficiențelor. Descrierea interioară are menirea de a determina suprafața totală care poate fi utilizată, Închiriată sau numărul de unități care pot fi Închiriate. Abilitatea de a Închiria cât mai mult din suprafața clădirii depinde pe de o parte de manager, iar pe de altă parte, de calitatea confortului oferit. Uneori este necesară o redecorare sau
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
personalului din zonă. Politicile și procedurile actuale ar trebui să fie identificate și analizate În comparație cu proiecte similare. De asemenea, trebuie examinată calitatea chiriașilor. Informațiile financiare aferente chiriașilor/locuitorilor din fiecare unitate/proprietate vor determina stabilitatea și valoarea chiriilor Încasate. Proprietățile Închiriate ar trebui să fie analizate pentru a determina locurile vacante, cheltuielile și fluxul de numerar. Acordurile de finanțare actuale afectează performanța proprietății. Managerii ar trebui să stabilească termenii Împrumuturilor existente și să determine dacă aceștia trebuie revizuiți sau nu. Un
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
alte venituri generate de proprietatea imobiliară. Chiria contractuală (CC). Chiria contractuală este partea din venitul brut potențial corespunzătoare chiriei stipulate În contractele valabile la data redactării planului de management. Această chirie este cea existentă la nivelul spațiilor care sunt deja Închiriate. Ea poate fi aceeași sau poate fi diferită de chiria care ar putea fi obținută În mod curent pe piața locală, dacă proprietatea respectivă ar fi liberă și disponibilă pentru Închiriere. În determinarea chiriei curente, managerul proprietății imobiliare va trebui
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
condiții de prestare a serviciilor de management chiar de către proprietar. Așa cum am arătat Într-un capitol anterior, cheltuielile de management se exprimă de obicei ca o cotă procentuală din venitul brut și reflectă situația de pe piața locală. Operarea unor proprietăți Închiriate mai multor chiriași necesită un volum semnificativ de servicii de pază, control, contabilitate etc. Proprietățile foarte mari sau cele mixte generează cheltuieli suplimentare pentru Întreținerea și operarea lor. Tot În categoria cheltuielilor de administrație se Încadrează și costul comunicațiilor (linii
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
chirie. Apa și canalizarea. Aceste cheltuieli sunt Încasate de furnizori, de obicei de la proprietar, și deci sunt incluse În chirie, mai rar fiind plătite direct de chiriași. Încălzirea. Cheltuielile cu Încălzirea cad de obicei În sarcina chiriașilor - În cazul proprietăților Închiriate unui singur chiriaș, proprietăților industriale sau cu destinație de comerț cu amănuntul, precum și În cazul În care există sisteme individuale de contorizare pentru fiecare unitate Închiriată (birou, locuință). Pentru proprietățile cu destinație locativă sau birouri, cheltuielile cu Încălzirea reprezintă un
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
chiriași. Încălzirea. Cheltuielile cu Încălzirea cad de obicei În sarcina chiriașilor - În cazul proprietăților Închiriate unui singur chiriaș, proprietăților industriale sau cu destinație de comerț cu amănuntul, precum și În cazul În care există sisteme individuale de contorizare pentru fiecare unitate Închiriată (birou, locuință). Pentru proprietățile cu destinație locativă sau birouri, cheltuielile cu Încălzirea reprezintă un element important. Atunci când este un sistem centralizat, cu mai multe racorduri, se obișnuiește includerea În chirie. Condiționarea aerului. Acest consum se poate regăsi În categorii individuale
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
imobiliară, și care nu au fost incluse În alte categorii de cheltuieli (pază, Îngrijitori, portari, Însoțitori lift). Curățenie. Pentru clădirile cu birouri aceste cheltuieli pot fi foarte mari. Se exprimă de obicei În costuri unitare pe metru pătrat de suprafață Închiriată (utilă), indiferent dacă este prestată de personal intern sau aparținând de firme specializate. Întreținere și reparații. Aceste cheltuieli se referă la reparații curente sau ocazionale (reparații la acoperiș, Înlocuirea geamurilor, zugrăveli exterioare, reparația instalațiilor de Încălzire, iluminat). Toate Îmbunătățirile și
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
unor eventuale riscuri se impune implicarea specialiștilor din domeniu În vederea negocierii și Încheierii contractului. Pentru managerul proprietății imobiliare și implicit pentru proprietar, trebuie avute În vedere riscul neplății chiriei la termen sau al plății cu Întârziere, cel al deteriorării spațiului Închiriat sau alte riscuri. Pentru chiriaș, există riscul datorării chiriei pe toată perioada contractului, chiar dacă uneori contractul poate fi denunțat unilateral, riscul obligării la efectuarea unor reparații care sunt, de regulă, În sarcina proprietarului, sau o chirie suplimentară pentru spațiile comune
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
chiriei pot fi: ▪ Contracte cu chirie progresivă. Acest tip de contract de Închiriere permite plata unor sume mai mici În prima parte a perioadei de Închiriere, poate fi avantajoasă pentru un chiriaș care urmărește să dezvolte o afacere pe amplasamentul Închiriat. Acest tip de contract poate fi utilizat și pentru a recunoaște investițiile făcute de chiriaș pentru adaptarea sau modernizarea proprietății, investiții care pot fi amortizate În primii ani ai derulării contractului. Contractele Încheiate pe termen lung includ clauze privind creșterea
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
cifra de afaceri, din profit sau dintr-o altă formă de venit realizată de chiriaș. Suma este de obicei calculată pe baza raportărilor fiscale pentru veniturile brute de vânzări. Contractul de Închiriere procentual este cel mai frecvent utilizat pentru spațiile Închiriate care au ca destinație vânzarea cu amănuntul. O chirie calculată ca procentaj din cifra de afaceri, profit etc., poate avea și un prag minim, stabilit În sumă absolută. Această metodă de Închiriere are de multe ori o bază, o valoarea
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
Multe elemente ar trebui să fie incluse În contractul de Închiriere. Acesta ar trebui să conțină numele complet al tuturor părților, Împreună cu adresa și numărul de telefon și adresa de e-mail. O descriere a clădirii și unitatea care va fi Închiriată trebuie să fie menționate În mod clar. Ar trebui să fie inclusă o clauză care se referă la faptul că locatarul poate sau nu poate subînchiria spațiul respectiv, precum și condițiile și sancțiunile pentru o astfel de acțiune. De asemenea, vor
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
de reziliere. Termenii de reînnoire trebuie să fie clari: cum, când și pentru cât timp, sau dacă nu poate fi reînnoit contractul. Informațiile minime/obligatorii care ar trebui incluse Într-un contract de Închiriere sunt: ▪ descrierea aspectelor legale, identificarea proprietății Închiriate; ▪ numele proprietarului; ▪ data la care se poate ocupa proprietatea; ▪ data la care Începe plata chiriei; ▪ suma chiriei (inclusiv formele de ajustare), modalitatea de plată; ▪ concesii, reduceri sau beneficii acordate; ▪ responsabilitatea proprietarului (taxe, asigurare, cheltuieli de Întreținere etc. ce revin proprietarului
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
chiriașilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse Îmbunătățiri suplimentare. În cazul centrelor comerciale se poate acorda o amânare a plății chiriei pentru ca eventual chiriașul să poată efectua dotări și amenajări ale spațiului Închiriat. Concesiile rezultă din condițiile de piață și sunt influențate de puterea de negociere a părților implicate. Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare și Întreținere a proprietății de chiriaș Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
egală sau superioară chiriei inițiale, poate fi stabilită În contractul inițial sau se poate calcula pe baza unei metodologii. Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creșteri ale cheltuielilor de funcționare a proprietății cad În sarcina chiriașului. Pentru proprietățile Închiriate mai multor chiriași (centre comerciale, clădiri de birouri), creșterile de cheltuieli de exploatare sunt repartizate Între chiriași În raport cu suprafața ocupată sau În funcție de alt criteriu echitabil. Sumele rezultate sunt apoi adăugate chiriilor plătite de ocupanții spațiului; partea care revine spațiilor neocupate
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
sau cu indicele prețurilor de consum. Opțiunea de cumpărare (este mai puțin Întâlnită În cazul proprietăților care fac parte din portofoliul pe termen lung al proprietarului). Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriașului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății Închiriate. Această opțiune poate fi manifestată la expirarea duratei de Închiriere sau la anumite termene fixate În cadrul duratei totale de Închiriere, sau chiar la orice moment. Prețul de cumpărare poate fi stabilit aprioric sau poate fi calculat periodic, pe baza unei
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
rezonabilă de timp pentru a face reparațiile necesare, În perioada respectivă fiind scutit de plata chiriei. Clauzele de ieșire se referă deci la acordarea posibilității de reziliere unilaterală a contractului, În anumite cazuri speciale. Clauza de ocupare continuă. Pentru proprietățile Închiriate mai multor chiriași, În contract poate fi inclusă o clauză care condiționează ocuparea În continuare de către un chiriaș de faptul ca un alt chiriaș să nu plece. Decizia unui chiriaș important de a elibera spațiul, Înainte de expirarea contractului, poate duce
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
sau plecarea unui chiriaș vecin important influențează puternic nivelul anticipat al chiriei. Chiria adițională este chiria procentuală care se plătește peste un nivel minim garantat (chiria de bază). Chiria adițională este o chirie contractuală. Pentru a gestiona rezonabil o proprietate Închiriată, managerul trebuie să ia În considerare contractele de Închiriere existente, care pot fi sau nu la nivelul chiriei de piață, precum și chiria de piață pentru proprietățile neocupate sau pentru cele ocupate de proprietar. Este necesară estimarea evoluției chiriei de piață
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
care sunt de Încasat, conform contractelor În vigoare, poate fi comparată cu sumele obținute În anii anteriori. Situațiile cumulate asupra chiriilor, inclusiv chiriile Încasate sub formă de procentaj sau În condiții de clauze de escaladare, trebuie examinate pentru fiecare spațiu Închiriat. După analiza separată a chiriilor realizate, managerul le aduce pe toate la un nivel comparabil. Toate diferențele constatate sunt descrise și explicate. Pentru a se putea efectua comparații complexe se colectează și date de piață privind chiriile aferente unor spații
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
acțiuni, pe motiv că acțiunea corectă este aceea de revendicare, având ca scop intrarea În stăpânirea bunului deținut fără drept de o altă persoană. La introducerea acțiunii În revendicare, proprietarul trebuie să plătească Însă o taxă calculată la valoarea imobilului Închiriat. De exemplu, pentru a evacua un chiriaș dintr-un imobil În valoare de 100.000 de euro, managerul sau proprietarul poate ajunge să plătească o taxă de aproximativ 1.000 de euro. Încheierea unui contract aduce și avantaje. Pentru chiriaș
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
prestigiul și economia noii locații. Obiectivele activității promoționale diferă de la o proprietate la alta (În funcție de segmentele de piață vizate, mijloacele utilizate etc.) și pot fi exprimate nu doar În termeni de natură cantitativă (cum ar fi creșterea numărului de spații Închiriate sau a profitului), ci și În termeni de natură calitativă (de exemplu, crearea unei imagini favorabile față de organizație sau față de spațiile de birouri oferite de aceasta). De asemenea, obiectivele activității promoționale urmăresc atât aspectul informativ (de exemplu, cunoașterea spațiilor și
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
individuale (unifamiliale). În funcție de țară, regiune și chiar de localitate, acestea dețin o pondere semnificativă În totalul locuințelor (de la 20% În marile aglomerări urbane și până la 100% În anumite orașe mici). Din totalul acestora peste 10% dintre familii locuiesc În proprietăți Închiriate, iar gestionarea acestora se face În mod direct de către proprietar. Proprietățile rezidențiale multifamiliale (condominiumuri). Reducerea continuă a suprafețelor de teren care pot fi construite au impus reorientarea către proprietățile rezidențiale multifamiliale precum blocurile de locuințe, condominium sau cele deținute În
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
mai frecvent influențate de nevoia ocupanților de a reduce costurile de operare și de a crește eficiența imobilelor. Pentru a face față unei cereri tot mai slabe pentru produsele și serviciile lor, ocupanții raționalizează folosirea spațiului, căutând să restructureze spațiile Închiriate, să subînchirieze excesul de spațiu sau să se orienteze spre amplasări mai bune care vor spori eficiența pe ansamblu a afacerilor pe care le desfășoară. Dacă firma ar fi avut În posesie spațiul pe care Își desfășoară activitatea, atunci lucrurile
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]