10,040 matches
-
topografiei. Perspectivele de creștere a numărului locuitorilor reprezintă unele dintre cele mai importante elemente În planul de management. Este creșterea populației stabilă sau se Înregistrează un regres? Având În vedere că cererea pentru o proprietate (de exemplu, numărul de potențiali chiriași) afectează valoarea acesteia, precum și nivelul chiriei, o tendință de creștere a populației este de obicei de bun augur. Creșterea populației, În general, determină dezvoltarea radială a localității, dar uneori există, zone care sunt ocolite. Valoarea unei proprietăți se maximizează atunci când
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
să includă, de asemenea, factorii politici În planul de management. Controalele diferitelor organisme (sanitar, pompieri etc.) au un efect major asupra utilizării finale a proprietății. Existența poliției și a pompierilor reprezintă un alt aspect important pentru siguranța proprietarului și a chiriașilor. Costul și disponibilitatea serviciilor de apă și canalizare ar trebui să fie, de asemenea, analizate. Lipsa acestor tipuri de infrastructuri reprezintă aproximativ o treime dintre restricțiile care influențează dezvoltarea unei zone. Existența și dezvoltarea unei proprietăți imobiliare este În strânsă
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
asupra ciclului de viață al afacerilor. 3.5.3. Analiza pieței locale După ce a studiat temeinic regiunea, managerul examinează cartierul În care se află proprietatea. Este un cartier mai dorit decât regiunea din care face parte? Ce ar atrage potențialii chiriași În cartier? Este cartierul viabil din punct de vedere economic? Este dorit din punct de vedere geografic? Ceea ce constituie un cartier poate diferi de la o regiune la alta. În zonele rurale, un cartier poate consta din mai mulți kilometri pătrați
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
altă caracteristică a unui cartier care este foarte dorit. Când un dezvoltator creează un nou ansamblu rezidențial situat la marginea orașului, zona respectivă nu va avea căutare dacă cei de acolo nu vor avea acces și la magazine. Proprietarii și chiriașii au nevoie de acces nu numai alimente, dar și la o stație de benzină, farmacie și alte servicii uzuale. În cazul În care respectivele magazine sau servicii nu se regăsesc pe o rază de 2-3 km față de proprietate, planul de
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
nivel al chiriilor mai mic. Costul și calitatea utilităților afectează dezvoltarea oricărei proprietăți imobiliare. Clădirile rezidențiale și comerciale trebuie să beneficieze de cel puțin următoarele elemente: curent electric, gaze naturale, apă, canalizare și chiar aer condiționat pentru a atrage potențialii chiriași. Economia. Managerul unei proprietăți imobiliare trebuie să Înțeleagă cât mai bine posibil economia locală. Informațiile obținute vor avea ca sursă agențiile imobiliare, evaluatorii, presa locală, camera de comerț locală și chiar instituțiile financiare locale. Existența unui complex de activități industriale
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
va intra În regres ca urmare a creșterii șomajului și a scăderii puterii de cumpărare a populației. Decizia de a continua exploatarea unei proprietăți cu o anumită utilizare trebuie să se bazeze pe capacitatea economică a zonei de a genera chiriași cu putere financiară, indiferent dacă este vorba despre Închirierea spațiilor comerciale sau de apartamente. Dimensiunea locurilor de muncă ar trebui să fie analizată În raport cu așteptările viitoare ale creșterii economiei naționale și locale. Stabilitatea și diversitatea locurilor de muncă vor sprijini
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
Într-un ritm alert. Pentru fiecare tip de proprietate imobiliară, gradul de ocupare va trebui studiat În concordanță cu vechimea clădirii, dimensiune, localizare, utilități etc. A doua etapă În analiza gradului de ocupare este identificarea modului În care dorințele posibililor chiriași se pot suprapune peste ceea ce li se oferă În materie de spații de Închiriere. Un nivel ridicat al gradului de ocupare indică o diminuare a spațiului liber și o posibilă creștere a nivelului chiriei. O supraofertare a spațiilor de Închiriere
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
și o posibilă creștere a nivelului chiriei. O supraofertare a spațiilor de Închiriere are la bază o cauză tehnică sau economică. Supraofertarea tehnică apare atunci când există mai multe unități fizice decât o potențială cerere. Supraofertarea economică reflectă faptul că potențialii chiriași nu au posibilitatea financiară de a plăti chiria solicitată pentru spațiile existente. Confortul și facilitățile locale. Punctul final al analizei pieței este analiza confortului și a facilităților oferite de vecinătățile proprietății imobiliare. Acestea sunt foarte importante mai ales În cazul
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
oferite de vecinătățile proprietății imobiliare. Acestea sunt foarte importante mai ales În cazul celor cu destinație rezidențială și se referă la parcuri, locuri de joacă, restaurante, școli, universități precum și alte tipuri de atracții social-culturale, care pot fi atractive pentru potențialii chiriași. Odată ce informațiile despre zonă și vecinătăți sunt culese, managerul poate trece la analiza lor. Doar cunoașterea ciclului economic și al pieței imobiliare poate conduce la obținerea unor informații pertinente despre trendul pieței. Analiza datelor va pune accent, În funcție de tipul de
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
de metri pătrați Închiriabili; ▪ descrierea vizuală a proprietății și spațiului Închiriat (vârstă, dimensiune, stil, priveliște etc.); ▪ starea fizică a clădirii; ▪ starea fizică a spațiului de Închiriat; ▪ facilitățile oferite (de exemplu, spălătorii, servicii de curățenie); ▪ gradul de ocupare actual și structura chiriașilor; ▪ dimensiunea personalului actual care deservește clădirea și eficiența acestuia. O parte importantă a unui plan de management este descrierea clădirii (sau a clădirilor) de pe amplasament. Se va descrie alcătuirea (planul, repartiția funcțională) fiecărei construcții, amplasarea și detaliile de construcție, care
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
În vedere: mărimea clădirii, gradul de ocupare, gradul de neocupare, localizarea, vârsta, dotările, confortul oferit, dimensiunea echipei de conducere, nivelul cheltuielilor de exploatare. Cheltuielile de exploatare se referă la: ▪ salariile personalului de conducere; ▪ costul utilităților care nu este suportat de chiriași; ▪ cheltuielile de Întreținere a echipamentelor, pază; ▪ publicitate și cheltuieli de management. Prin cunoașterea tuturor acestor elemente se poate trece la construirea bugetului care va include pe de o parte veniturile din Închiriere, iar pe de altă parte costurile de operare
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
a mai multor manageri de proprietăți ar trebui să ajute la identificarea punctelor forte și punctelor slabe ale personalului din zonă. Politicile și procedurile actuale ar trebui să fie identificate și analizate În comparație cu proiecte similare. De asemenea, trebuie examinată calitatea chiriașilor. Informațiile financiare aferente chiriașilor/locuitorilor din fiecare unitate/proprietate vor determina stabilitatea și valoarea chiriilor Încasate. Proprietățile Închiriate ar trebui să fie analizate pentru a determina locurile vacante, cheltuielile și fluxul de numerar. Acordurile de finanțare actuale afectează performanța proprietății
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
de proprietăți ar trebui să ajute la identificarea punctelor forte și punctelor slabe ale personalului din zonă. Politicile și procedurile actuale ar trebui să fie identificate și analizate În comparație cu proiecte similare. De asemenea, trebuie examinată calitatea chiriașilor. Informațiile financiare aferente chiriașilor/locuitorilor din fiecare unitate/proprietate vor determina stabilitatea și valoarea chiriilor Încasate. Proprietățile Închiriate ar trebui să fie analizate pentru a determina locurile vacante, cheltuielile și fluxul de numerar. Acordurile de finanțare actuale afectează performanța proprietății. Managerii ar trebui să
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
să stabilească termenii Împrumuturilor existente și să determine dacă aceștia trebuie revizuiți sau nu. Un serviciu prea mare al datoriei are un efect drastic asupra profitabilității proprietății. Analiza ar include prezentarea politicilor curente de administrare ale proprietăților, informații despre locatari/chiriași și Înregistrări, date financiare, dar și informații despre asigurare și taxele pe proprietate. Adesea, obișnuința În gestionarea bunurilor determină ca unele detalii să fie trecute cu vederea. O analiză independentă a unui consultant poate ajuta la orientarea managerului proprietății imobiliare
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
acestea. Veniturile și cheltuielile previzionate vor ajuta managerul În selectarea finală a variantei de acțiune: ▪ menținerea proprietății așa cum este În prezent; ▪ modernizarea sau reabilitarea proprietății; ▪ demolarea clădirii existente și construirea uneia noi. Planul de management poate include uneori sugestii de la chiriași, personalul care deservește proprietatea, agenții sau vecini. Considerentele fiscale joacă de asemenea un rol important: reglementările fiscale se schimbă atât de des Încât impozitarea inițială a unui proiect/proprietate este de multe ori nerelevantă. Analiza investiției va cuprinde următoarele elemente
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
pentru aducerea la Îndeplinire a obiectivelor proprietarului. Cei mai mulți dintre acești proprietari sunt interesați doar de colectarea chiriei, și mai puțin de menținerea clădirii În stare de funcționare. Corporațiile au obiective bine stabilite și sunt interesate de oferirea unui anumit confort chiriașilor. Ei Își dau tot interesul pentru efectuarea fără jumătăți de măsură a tuturor investițiilor necesare În vederea menținerii valorii proprietății. 3.5.7. Analiza financiară Persoanele implicate Într-o tranzacție aplică diferite metode de analiză a unei investiții imobiliare. Noțiunea de
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
pătrat etc.). Nivelul previzionat al veniturilor va ține cont de faptul că proprietatea nu va putea fi Închiriată 100% În permanență. Prin urmare managerul va trebui să determine nivelul probabil al ocupării În funcție de gradul de neocupare, cifra de afaceri a chiriașilor sau alte elemente care pot avea o influență semnificativă. Acest nivel al veniturilor va reprezenta suma de bani care poate fi Încasată și pierderile din Închiriere. La aceste venituri se adaugă cele aferente altor surse, precum spațiile de parcare, spălătorii
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
obținută În mod curent pe piața locală, dacă proprietatea respectivă ar fi liberă și disponibilă pentru Închiriere. În determinarea chiriei curente, managerul proprietății imobiliare va trebui să facă ajustări pentru anumite reduceri sau alte avantaje care ar putea fi oferite chiriașilor pentru atragerea lor. Concesiile sunt acordate de obicei sub forma scutirii de chirie timp câteva luni după Încheierea contractului, dar se pot reflecta și În prestarea unor servicii de către manager. De asemenea, se mai pot acorda clauze atractive, cum ar
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
mai apară atunci când se reînnoiesc contractele de Închiriere, pentru a face proprietatea mult mai atractivă. Pentru a preveni o supraevaluare a venitului brut potențial, managerul poată să aplice o corecție care se referă la posibilitatea de reziliere a contractului de către chiriaș, pe baza datelor statistice din trecut. Chiria de piață (CP). Chiria care se poate obține pentru o proprietate În mod curent pe o piață liberă. Această chirie reflectă chiriile curente care sunt plătite sau care sunt cerute pentru spații comparabile
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
plătite sau care sunt cerute pentru spații comparabile la data Întocmirii planului de management. Alte tipuri de venituri. În această categorie intră veniturile generate de exploatarea proprietății imobiliare, altele decât cele obținute din chirii, și anume: venituri din servicii prestate chiriașilor, cum ar fi antene colective, comunicații, garaje, centrală telefonică, piscină, parcare etc. Pierderi prin neocupare și neîncasarea chiriei. Aceste pierderi reprezintă alocări pentru posibile scăderi de venituri din cauza neocupării și neplății chiriei. În multe cazuri, venitul anual Încasat este mai
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
a serviciilor de management chiar de către proprietar. Așa cum am arătat Într-un capitol anterior, cheltuielile de management se exprimă de obicei ca o cotă procentuală din venitul brut și reflectă situația de pe piața locală. Operarea unor proprietăți Închiriate mai multor chiriași necesită un volum semnificativ de servicii de pază, control, contabilitate etc. Proprietățile foarte mari sau cele mixte generează cheltuieli suplimentare pentru Întreținerea și operarea lor. Tot În categoria cheltuielilor de administrație se Încadrează și costul comunicațiilor (linii telefonice), corespondență, poștă
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
estimarea consumurilor viitoare probabile se va face prin comparație cu valoarea consumurilor Înregistrate de proprietăți similare. În estimarea cheltuielilor cu utilitățile, managerul va trebui să selecteze caracteristicile zonei și să țină seama de fluctuația prețurilor. Deși utilitățile reprezintă cheltuieli ale chiriașului, și nu ar trebui incluse În bugetul planului de management, uneori proprietarul este responsabil pentru iluminarea zonelor comune, pentru energia necesară lifturilor, altor echipamente ale clădirilor. Gaz. Utilizat pentru Încălzire, gazul este o cheltuială majoră, fie plătită separat de chiriaș
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
chiriașului, și nu ar trebui incluse În bugetul planului de management, uneori proprietarul este responsabil pentru iluminarea zonelor comune, pentru energia necesară lifturilor, altor echipamente ale clădirilor. Gaz. Utilizat pentru Încălzire, gazul este o cheltuială majoră, fie plătită separat de chiriaș, fie plătită de proprietar și inclusă În chirie. Apa și canalizarea. Aceste cheltuieli sunt Încasate de furnizori, de obicei de la proprietar, și deci sunt incluse În chirie, mai rar fiind plătite direct de chiriași. Încălzirea. Cheltuielile cu Încălzirea cad de
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
cheltuială majoră, fie plătită separat de chiriaș, fie plătită de proprietar și inclusă În chirie. Apa și canalizarea. Aceste cheltuieli sunt Încasate de furnizori, de obicei de la proprietar, și deci sunt incluse În chirie, mai rar fiind plătite direct de chiriași. Încălzirea. Cheltuielile cu Încălzirea cad de obicei În sarcina chiriașilor - În cazul proprietăților Închiriate unui singur chiriaș, proprietăților industriale sau cu destinație de comerț cu amănuntul, precum și În cazul În care există sisteme individuale de contorizare pentru fiecare unitate Închiriată
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
proprietar și inclusă În chirie. Apa și canalizarea. Aceste cheltuieli sunt Încasate de furnizori, de obicei de la proprietar, și deci sunt incluse În chirie, mai rar fiind plătite direct de chiriași. Încălzirea. Cheltuielile cu Încălzirea cad de obicei În sarcina chiriașilor - În cazul proprietăților Închiriate unui singur chiriaș, proprietăților industriale sau cu destinație de comerț cu amănuntul, precum și În cazul În care există sisteme individuale de contorizare pentru fiecare unitate Închiriată (birou, locuință). Pentru proprietățile cu destinație locativă sau birouri, cheltuielile
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]