113,050 matches
-
destinație decât de locuit ; proprietarii și locatarii unor case și vile cu spații mari de locuit, administrate de proprietarii acestora . b). Din rândul persoanelor juridice : asociațiile de proprietari, reprezentate de președintele acestora, ales de adunarea generală a membrilor asociației sau administratorul angajat al asociației ; firmele furnizoare de utilități pentru blocul, scara, tronsonul sau condominiul cuprinse în asociația de proprietari(apă, canal, căldură, curent electric etc.) firmele prestatoare de servicii pentru întreținerea și administrarea clădirilor și a spațiilor comune ; firmele care execută
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
blocurilor ; folosirea incorectă a spațiilor comune ; nesupravegherea curățeniei pe holurile și scările blocului ; neevacuarea gunoiului și a resturilor menajere din ghene ; atitudinea arogantă și nepăsătoare față de problemele proprietarilor pe care le ridică blocul, manifestată de președinții de asociații și de administratori, cât și față de cererile și observațiile legitime ale membrilor proprietari din cadrul asociațiilor ; lipsa de solicitudine a administratorului blocului pentru a asigura reparațiile care impun urgența cu privire la bunurile aflate în proprietate comună și neasigurarea echipelor de intervenții pentru asemenea cazuri ; neluarea
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
resturilor menajere din ghene ; atitudinea arogantă și nepăsătoare față de problemele proprietarilor pe care le ridică blocul, manifestată de președinții de asociații și de administratori, cât și față de cererile și observațiile legitime ale membrilor proprietari din cadrul asociațiilor ; lipsa de solicitudine a administratorului blocului pentru a asigura reparațiile care impun urgența cu privire la bunurile aflate în proprietate comună și neasigurarea echipelor de intervenții pentru asemenea cazuri ; neluarea măsurilor pentru a asigura securitatea și liniștea locatarilor de pe scările blocului ; nesesizarea de către administrația blocului la organele
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
DESPRE ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI Pentru o cât mai completă edificare asupra întregii problematici pe care o ridică asociațiile de proprietari, considerăm potrivit să începem această lucrare destinată mediatorilor și justițiabililor, cu o scurtă referire la înființarea , obiectul de activitate, rolul administratorului și a președintelui, fondurile ce se constituie la nivelul asociațiilor și modul de folosire a acestora, relațiile cu furnizorii de utilități și nu în ultimul rând relațiile dintre asociații și proprietarii membri ai asociațiilor. 1.Înființarea asociației de proprietari Asociațiile
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
notari sau alte instituții publice și societăți bancare, de asigurări și altele. Proprietatea comună indiviză reprezintă spațiile și bunurile existente pe scara blocului, deținute în devălmășie de toți proprietarii înscriși în asociația de proprietari, care sunt administrate de aceasta prin administratorul angajat. Proprietatea în devălmășie sau indiviză presupune că aceasta nu se poate diviza, împărți fizic pe proprietarii asociați, ci pe cote-părți abstracte asupra cărora fiecare proprietar are dreptul de folosire în comun.Corelativ cu acest drept, proprietarii au și obligația
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari Contribuția la cheltuielile asociației de proprietari de către proprietarii înscriși la întreținere se face lunar, proporțional cu suma rezultată pe apartamente, în urma calculului obligațiilor financiare achitate de administrația blocului pe aceeași perioadă de timp. ADMINISTRATORUL ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI Este managerul imobilului și spațiilor ce aparțin proprietarilor, pentru administrarea cărora s-a constituit asociația de proprietari, angajat prin concurs de către comitetul executiv reprezentat de președinte, cu încuviințarea adunării generale, având cunoștințe profesionale sau experiența necesară în
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
generale, având cunoștințe profesionale sau experiența necesară în domeniu. Angajarea se face pe bază de contract individual de muncă sau convenție civilă. La solicitarea proprietarilor, în adunarea generală se poate lua hotărârea de reziliere a contractului individual de muncă al administratorului sau al convenției civile ce au fost încheiate pentru angajarea acestuia. Pe perioada cât asociația nu are angajat un administrator sau a fost reziliat contractul de administrare, conform prevederii din HG nr.1588/2007 privind Normele de aplicare a Legii
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
convenție civilă. La solicitarea proprietarilor, în adunarea generală se poate lua hotărârea de reziliere a contractului individual de muncă al administratorului sau al convenției civile ce au fost încheiate pentru angajarea acestuia. Pe perioada cât asociația nu are angajat un administrator sau a fost reziliat contractul de administrare, conform prevederii din HG nr.1588/2007 privind Normele de aplicare a Legii nr.230/2007, comitetul executiv preia toate obligațiile și răspunderile cu privire la activitatea de management al blocului sau condominiului. Administratorul este
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
un administrator sau a fost reziliat contractul de administrare, conform prevederii din HG nr.1588/2007 privind Normele de aplicare a Legii nr.230/2007, comitetul executiv preia toate obligațiile și răspunderile cu privire la activitatea de management al blocului sau condominiului. Administratorul este obligat să se ocupe permanent de administrarea tehnică a blocului la care este angajat, prin : luarea din timp a unor măsuri pentru efectuarea lucrărilor de întreținere și reparare a oricăror stricăciuni în fază incipientă sau avansată ce se constată
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
cele cu destinație de locuință, întrețin interiorul pereților și a instalațiilor proprietatea membrilor asociației de proprietari; verificarea periodică, împreună cu specialiști, dacă este cazul, a modului cum funcționează contoarele destinate pentru înregistrarea consumului de utilități a căror valoare se facturează furnizorilor. Administratorul este obligat să se ocupe de micile reparații ale părților comune și să înlocuiască elementele electrice și de feronerie defecte, cum sunt : becurile arse, întrerupătoarele și instalațiile scurtcircuitate, ivărele, zăvoarele, clanțele de la uși, cremoanele și alte sisteme de închidere la
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
ce necesită intervenția organelor statului sau a justiției, ci, se vor deferi de îndată unui mediator autorizat, care, pe calea medierii le poate pune capăt și soluționa în favoarea ambelor părți. Intră în obligația asociației de proprietari, a președintelui și a administratorului să se autosesizeze și să constate, nemijlocit, existența unor fisuri provocate de apele pluviale care se infiltrează în apartamentele de la ultimul etaj, de la nivelul teraselor acoperișurilor, fațadelor, iar în alte cazuri în subsolul blocului, unde afectează buna funcționare a instalațiilor
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
în apartamentele de la ultimul etaj, de la nivelul teraselor acoperișurilor, fațadelor, iar în alte cazuri în subsolul blocului, unde afectează buna funcționare a instalațiilor de apă curentă, a hidrofoarelor și a altor instalații de utilitate comună. Potrivit Legii nr.230/2007, administratorul de bloc, scară sau condominiu are și alte obligații de serviciu, cum sunt : încasează cotele de contribuție a proprietarilor la cheltuielile asociației de proprietari; încasează veniturile și efectuează plățile către furnizorii de utilități și prestatorii de serviciu; sesizează comitetul executiv
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
nejustificată a cheltuielilor cu utilitățile curente; înștiințează proprietarii în vederea reparării unor defecțiuni la instalațiile interioare ce aparțin proprietarilor; urmărește orice încălcări ale regulilor de conviețuire în comunitate. Neîndeplinirea obligațiilor de mai sus de către asociație și de proprietari, cât și de către administrator, creează mari nemulțumiri membrilor proprietari care devin victimele atitudinii de nepăsare, ce deseori le prejudiciază proprietatea.Asemenea cazuri ca și cele menționate anterior nu trebuie lăsate pe mâna scepticilor, care n-au încredere în mediere ca modalitate de soluționare eficientă
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
plata, recuperarea se face de la aceasta. Acest ultim aspect cu privire la întârzieri în achitarea facturilor, cu toate că cotele de contribuție la cheltuielile asociației au fost achitate la timp de la proprietari, atrage după sine multe nemulțumiri.De regulă, în aceste conflicte sunt implicați administratorii sau casierii care încasează aceste sume, însă din „n” motive imputabile lor, nu le achită la timp furnizorilor în baza facturilor pe care aceștia le-au emis. Puterea președintelui și a administratorului de asociație de proprietari Nici unul nici altul nu
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
nemulțumiri.De regulă, în aceste conflicte sunt implicați administratorii sau casierii care încasează aceste sume, însă din „n” motive imputabile lor, nu le achită la timp furnizorilor în baza facturilor pe care aceștia le-au emis. Puterea președintelui și a administratorului de asociație de proprietari Nici unul nici altul nu pot să își aroge un drept discreționar într-o asociație de proprietari, pentru a face ce vor, decât în baza unei investiri a adunării generale, ceea ce înseamnă că doar proprietarii, membrii ai
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
asociației îi investesc cu autoritatea necesară pentru a întreprinde ceva în interesul lor. Aici, în adunarea generală statutar constituită, se fac propuneri și se sugerează anumite idei în folosul proprietarilor și nu a asociației, de către proprietarii de apartamente, președinte și administrator, care se dezbat în mod organizat și, pe baza lor și în scopul îndeplinirii lor se iau hotărâri pe loc.Tot ce fac acești doi reprezentanți ai membrilor asociației de proprietari trebuie să fie în conformitate cu hotărârea luată în adunarea generală
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
când aceste adunări nu s-au Ținut cu anii, ceea ce nu de puține ori a dus la apariția unor conflicte între proprietari și asociații.După cum s-a mai arătat, atât unii dintre președinții de asociații de proprietari, cât și unii administratori de bloc dovedesc o atitudine arogantă și lipsă de comunicare cu membrii asociației care i-au ales, respingând orice plângeri și reclamații din partea acestora, ceea ce echivalează cu o limitare a drepturilor pe care le conferă Constituția Țării. Obligațiile fiscale și
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
Obligațiile fiscale și contabile ale asociațiilor Deși asociațiile de proprietari își cunosc unele obligații fiscale, din neglijență, sau în mod deliberat nu achită la timp sumele impuse prin lege pentru asociație. Răspunderea pentru aceste întârzieri revine, fără îndoială, președintelui și administratorului, dar consecințele acestei omisiuni sunt suportate în final tot de către proprietarii membri în asociație. Procedura înregistrării fiscale a asociației este cunoscută de către cenzorii și administratorii blocurilor, care, dacă este îndeplinită potrivit legii, este atestată printr-un certificat de înregistrare fiscală
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
sumele impuse prin lege pentru asociație. Răspunderea pentru aceste întârzieri revine, fără îndoială, președintelui și administratorului, dar consecințele acestei omisiuni sunt suportate în final tot de către proprietarii membri în asociație. Procedura înregistrării fiscale a asociației este cunoscută de către cenzorii și administratorii blocurilor, care, dacă este îndeplinită potrivit legii, este atestată printr-un certificat de înregistrare fiscală ce poartă un cod de identificare. Necompletarea și neținerea la zi a evidențelor contabile și fiscale poate conduce la un adevărat haos în activitatea asociației
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
în cadrul asociației de proprietari, așa cum rezultă din cuprinsul cărții, se cunosc cel puțin cinci categorii de conflicte și anume : 1.Cu privire la restanțele la plata întreținerii(proprietarii rău-platniciă. 2.Conflicte între vecinii de apartamente, ce au cauze diferite;. 3.Conflicte între administratori și asociațiile de proprietari. 4.Conflicte între asociația de proprietari și furnizorii de utilitîți. 5.Conflicte între proprietari și asociațiile de proprietari, altele decât cele care privesc întreținerea. Independent însă de criteriile de clasificare și categoriile din care acestea fac
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
efectuarea plăților furnizorilor de utilități și folosirea incorectă a fondurilor de rulment, reparații și a fondului special. Din cauza majorării prețurilor la energia electrică, carburanți și gaze naturale, cheltuielile la întreținere sunt tot mai mari, la care se adaugă abuzurile unor administratori de blocuri privind calculul cheltuielilor și penalizărilor de întârziere la plată a facturilor către furnizori, nota de plată a proprietarilor către asociațiile de proprietari fiind tot mai încărcată. Toate acestea contribuie la înmulțirea conflictelor din domeniul asociațiilor de proprietari pentru
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
legii, în demersul de a pune capăt conflictului pe care l-au dedus acestuia. Înainte ca asociația de proprietari să-l acționeze în judecată pe proprietarul restanțier (rău-platnică, se recomandă să încerce rezolvarea litigiului prin procedura medierii. În acest scop, administratorul sau președintele asociației de proprietari va trebui să găsească și să contacteze un mediator care are cunoștințe teoretice și practice în acest domeniu, pentru a informa exact asupra posibilității de soluționare a conflictului pe calea medierii, cât și cu privire la diferența
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
de înființare a asociației, actul de numire a președintelui, ultimul tabel de întreținere, documentul care cuprinde penalitățile la zi etcă; Datele de stare civilă ale proprietarului în conflict, cu copie după Cartea de Identitate a președintelui sau procura notarială a administratorului sau a altei persoane care reprezintă asociația de proprietari. Actele de împuternicire și reprezentare a apărătorilor, dacă mediatorul apreciază; Cererea de soluționare a conflictului prin mediere adresată mediatorului ales se poate găsi la biroul acestuia, fiind formulată în variante diferite
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
după : listele de plată cu privire la suma datorată; centralizatorul pe apartamentul în cauză, din care să rezulte cotele restante aferente fiecărei luni, separat penalitățile aplicate fiecărei cote, cât și numărul de zile pentru care au fost percepute, semnat de președinte și administrator; procesul-verbal din adunarea generală în care s-a aprobat modul de calcul al penalizărilor de întârziere; facturile de la furnizori și penalizările calculate. Asemenea cerere vor depune, după caz și alți reclamanți persoane juridice sau fizice, împreună cu un dosar cu toată
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
sau fracționat de la membrii asociațiilor din bloc, scară sau condominiu; Depunerea sumelor de bani încasate de asociație cu orice titlu de la proprietarii de apartamente și pentru spațiile închiriate, în conturi bancare, cu dobânzi pe care le încasează în scopuri personale administratorul, cenzorul sau președintele asociației. În mai multe cazuri s-a constatat că acesta era principalul motiv al neplăților sau întârzierilor la plata facturilor emise de furnizorii de utilități, prestatorii de servicii ori executorii diferitelor lucrări la bloc; Calcularea eronată sau
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]