10,040 matches
-
de către un chiriaș de faptul ca un alt chiriaș să nu plece. Decizia unui chiriaș important de a elibera spațiul, Înainte de expirarea contractului, poate duce la precipitarea plecării celorlalți chiriași. În gestionarea centrelor comerciale trebuie analizată atent posibilitatea ca un chiriaș important să plece, Înainte sau la data expirării contractului. Această afirmație este valabilă indiferent dacă unitățile mici au sau nu prevăzută această clauză În contractul de Închiriere. Multe unități mici nu sunt capabile să-și continue activitatea după plecarea unui
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
la data expirării contractului. Această afirmație este valabilă indiferent dacă unitățile mici au sau nu prevăzută această clauză În contractul de Închiriere. Multe unități mici nu sunt capabile să-și continue activitatea după plecarea unui comerciant mare. Îmbunătățirile făcute de chiriași. Investițiile mari făcute de chiriași Într-un spațiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investițiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creșteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor Într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
afirmație este valabilă indiferent dacă unitățile mici au sau nu prevăzută această clauză În contractul de Închiriere. Multe unități mici nu sunt capabile să-și continue activitatea după plecarea unui comerciant mare. Îmbunătățirile făcute de chiriași. Investițiile mari făcute de chiriași Într-un spațiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investițiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creșteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor Într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriași, proprietarul poate diminua chiria
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
Investițiile mari făcute de chiriași Într-un spațiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investițiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creșteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor Într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriași, proprietarul poate diminua chiria. 4.4. Analiza chiriei Veniturile generate de proprietatea imobiliară sunt obținute În principal din chirii. Tipul de chirie practicat va face ca și forma de venit generat de proprietate să fie diferită. Există cinci tipuri principale
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
generat de proprietate să fie diferită. Există cinci tipuri principale de chirie: chiria contractuală, chiria de piață, chiria excedentară, chiria procentuală și chiria adițională. Chiria contractuală este cea specificată În contractul de Închiriere, fiind agreată de manager sau proprietar și chiriaș. De la caz la caz, poate fi egală, mai mare sau mai mică decât chiria de piață. Chiria contractuală este partea din venitul brut potențial corespunzătoare chiriei stipulate În contractele existente la data Întocmirii planului de management. Unii manageri o numesc
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
fi obținută În mod curent pe piața locală, dacă proprietatea respectivă ar fi liberă și disponibilă pentru Închiriere. În calcularea chiriei contractuale, managerul va face ajustări pentru anumite concesii, reduceri sau alte avantaje care ar putea contribui la atragerea unui chiriaș. Avantajele sunt acordate de obicei sub forma scutirii de chirie câteva luni după Încheierea contractului, dar se pot reflecta și În prestarea unor servicii de către managerul proprietății imobiliare sau proprietar. De asemenea, se pot acorda clauze atractive cum ar fi
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
se pot acorda clauze atractive cum ar fi recunoașterea unor modernizări (prin scăderea din chirie pentru a putea fi amortizate, atunci când acestea nu sunt efectuate de managerul proprietății imobiliare), opțiuni de reînnoire a contractului, posibilitatea de reziliere a contractului de chiriaș, dreptul de a afișa reclame etc. Chiria de piață este cea la care o proprietate s-ar oferi pe piața liberă. Această chirie rezultă din chiriile plătite și solicitate În mod curent, pentru proprietăți imobiliare comparabile la o anumită dată
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
procentuale dintr-un contract de Închiriere. Acest tip de chirie se regăsește cu precădere la Închirierea de spații comerciale și este legată de procentajul agreat din cifra de afaceri sau profit. Apariția unui nou concurent În zonă sau plecarea unui chiriaș vecin important influențează puternic nivelul anticipat al chiriei. Chiria adițională este chiria procentuală care se plătește peste un nivel minim garantat (chiria de bază). Chiria adițională este o chirie contractuală. Pentru a gestiona rezonabil o proprietate Închiriată, managerul trebuie să
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
a determina veniturile posibil a fi obținute după expirarea contractelor existente. Primul pas pe care trebuie să-l facă managerul proprietății imobiliare este analiza programului de Încasare a chiriilor, existent În prezent. Prin examinarea contractelor de Închiriere și după intervievarea chiriașilor, managerul poate să-și facă o imagine asupra viitorului proprietății. Suma chiriilor care sunt de Încasat, conform contractelor În vigoare, poate fi comparată cu sumele obținute În anii anteriori. Situațiile cumulate asupra chiriilor, inclusiv chiriile Încasate sub formă de procentaj
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
4.5. Consecințele lipsei unui contract scris Deși ar trebui ca legislația locativă să fie imparțială, de-a lungul timpului, În România aceasta a fost inconsecventă, În sensul că uneori a impus reguli care i-a favorizat pe proprietari În raport cu chiriașii care nu Își Îndeplineau obligațiile contractuale, iar ulterior a căpătat tendința de a favoriza chiriașii, În scopul declarat de ocrotire a principiului asigurării stabilității dreptului de folosință al acestora. Deși legea impune forma scrisă a contractului de Închiriere, de cele mai multe
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
imparțială, de-a lungul timpului, În România aceasta a fost inconsecventă, În sensul că uneori a impus reguli care i-a favorizat pe proprietari În raport cu chiriașii care nu Își Îndeplineau obligațiile contractuale, iar ulterior a căpătat tendința de a favoriza chiriașii, În scopul declarat de ocrotire a principiului asigurării stabilității dreptului de folosință al acestora. Deși legea impune forma scrisă a contractului de Închiriere, de cele mai multe ori, În practică, părțile se limitează la o Înțelegere verbală În acest sens, mai ales
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
va proteja și nu au valoare În fața legii ca un contract de Închiriere. În cazul proprietăților administrate de un manager sau a proprietăților Închiriate către persoane juridice, situațiile În care nu se Încheie contracte de Închiriere tind către zero, deoarece chiriașul are tot interesul să-și deducă cheltuielile cu chiria. Contractul de Închiriere a stârnit Întotdeauna discuții și neînțelegeri Între manager/proprietar și chiriaș. Fie că la baza conflictului stă locatarul care nu-și plătește chiria la timp, fie că este
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
Închiriate către persoane juridice, situațiile În care nu se Încheie contracte de Închiriere tind către zero, deoarece chiriașul are tot interesul să-și deducă cheltuielile cu chiria. Contractul de Închiriere a stârnit Întotdeauna discuții și neînțelegeri Între manager/proprietar și chiriaș. Fie că la baza conflictului stă locatarul care nu-și plătește chiria la timp, fie că este managerul/proprietarul care nu și-a respectat responsabilitatea de a face reparațiile spațiului, ambele părți amenință cu rezilierea contractului și cu neplata sumei
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
cu rezilierea contractului și cu neplata sumei datorate. Neîncheierea contractului de Închiriere În formă scrisă creează multe alte probleme, majoritatea pentru manager și implicit pentru proprietar. De multe ori există riscul pentru managerul proprietății de a fi supus hărțuielilor din partea chiriașului, acesta putându-se prevala de inexistența unui contract Între părți care să justifice și să dovedească prezența lui pe proprietate, pentru a nu plăti utilitățile, de exemplu, facturile la Întreținere, facturile telefonice sau, În situații mai grave, chiar de a
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
la Întreținere, facturile telefonice sau, În situații mai grave, chiar de a refuza managerului proprietății imobiliare plata chiriei, ori sustragerea de bunuri. Inexistența unui contract de Închiriere creează probleme pentru managerul proprietății imobiliare În cazul În care acesta dorește evacuarea chiriașului pentru orice motive. În situații de genul acesta, managerul are tendința de a apela la acțiunea de evacuare a chiriașilor, acțiune facilă și pentru care aceștia trebuie să plătească o taxă de timbru fixă. De multe ori instanțele de judecată
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
de bunuri. Inexistența unui contract de Închiriere creează probleme pentru managerul proprietății imobiliare În cazul În care acesta dorește evacuarea chiriașului pentru orice motive. În situații de genul acesta, managerul are tendința de a apela la acțiunea de evacuare a chiriașilor, acțiune facilă și pentru care aceștia trebuie să plătească o taxă de timbru fixă. De multe ori instanțele de judecată adoptă respingerea unor astfel de acțiuni, pe motiv că acțiunea corectă este aceea de revendicare, având ca scop intrarea În
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
aceea de revendicare, având ca scop intrarea În stăpânirea bunului deținut fără drept de o altă persoană. La introducerea acțiunii În revendicare, proprietarul trebuie să plătească Însă o taxă calculată la valoarea imobilului Închiriat. De exemplu, pentru a evacua un chiriaș dintr-un imobil În valoare de 100.000 de euro, managerul sau proprietarul poate ajunge să plătească o taxă de aproximativ 1.000 de euro. Încheierea unui contract aduce și avantaje. Pentru chiriaș, În cazul În care un manager a
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
Închiriat. De exemplu, pentru a evacua un chiriaș dintr-un imobil În valoare de 100.000 de euro, managerul sau proprietarul poate ajunge să plătească o taxă de aproximativ 1.000 de euro. Încheierea unui contract aduce și avantaje. Pentru chiriaș, În cazul În care un manager a promis o reparație, un covor nou, aparate noi, sau orice altceva, toate acestea vor fi ca o condiție de Închiriere, dacă sunt stipulate În scris, de preferință chiar În contractul de Închiriere. Dacă
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
de exploatare ale imobilului? a. chiria indexată; b. chiria procentuală; c. contractul cu chirie fixă; d. contractul cu chirie brută. 3. Clauza de escaladare a chiriei se referă la: a. ajustarea periodică a chiriei; b. transferarea creșterilor de prețuri asupra chiriașilor; c. prevederea unei chirii procentuale; d. niciun răspuns corect. 4. Contractele cu clauze de ajustare În baza reevaluării proprietății: a. permit plata unor sume mai mici În prima parte a perioadei de Închiriere; b. prevăd ajustarea periodică a chiriei În funcție de
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
de piață; d. este asimilată Întotdeauna chiriei procentuale. Capitolul 5 Managementul clădirilor de birouri 5.1. Noțiuni fundamentale privind clădirile de birouri 5.2. Analiza pieței 5.3. Analiza proprietății 5.4. Marketingul spațiilor de birouri 5.5. Solicitările potențialilor chiriași 5.6. Securitatea clădirilor de birouri 5.1. Noțiuni fundamentale privind clădirile de birouri Scopul existenței clădirilor de birouri este găzduirea reprezentanțelor/se diilor companiilor. Investițiile În clădirile de birouri pot fi o afacere bună, dar nu aceasta este principala
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
Ratele aferentele spațiilor de birouri reflectă disponibilitatea sau lipsa determinată de ciclul construirii clădirilor. Managerul proprietății imobiliare va trebui să identifice noile activități dezvoltate la nivel local, oferta de spații necesare noilor afaceri inițiate la nivel local, numărul de posibili chiriași care doresc să se mute din locația prezentă În altele. Analiza vecinătăților se referă la facilitățile de transport, parcare și proximitatea serviciilor. De multe ori prestigiul unei anumite artere poate determina Îmbunătățirea, renovarea clădirilor vechi sau construirea altora noi. În
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
zonă. Finisajele construcției sunt bune pentru zonă, dar cel mai adesea lipsește parcarea În spațiu acoperit. Clădirile din Clasa C nu Îndeplinesc criteriul de spațiu, calitate/aspect sau locație/Împrejurimi și nu se califică la primele două poziții. Se adresează chiriașilor care solicită spații funcționale la chirii sub media zonei. Majoritatea clădirilor de pe piața din România, și nu numai, nu pot fi Încadrate la nicio categorie dintre cele trei descrise mai sus. Poate fi făcută o ierarhizare a acestora În funcție de confortul
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
proprietății și În ultimul rând piața forței de muncă. 5.3. Analiza proprietății Analiza proprietății va oferi managerului baza estimării volumului de spații care vor fi Închiriate, nivelul previzionat al veniturilor și costurilor, dar și o anticipare a reacțiilor potențialilor chiriași. Primul pas În analiza proprietății este determinarea exactă a dimensiunii spațiului care va fi Închiriat. Arie desfășurată construită. Suprafața totală a planșeului, excluzând suprafețele deschise, măsurate la exteriorul zidurilor. Include suprafața tuturor etajelor clădirii, subsolului și a celorlalte suprafețe ocupate
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
proiectată pentru ocupare și utilizare exclusivă de către locatari, incluzând subsolurile și mezaninele. Arie utilă. Suprafața care poate fi ocupată, nu include coridoarele, căile de acces, Încăperile destinate echipamentelor aferente clădirii. În determinarea suprafeței Închiriabile a unei clădiri cu mai mulți chiriași la nivel de etaj se determină mai Întâi raportul dintre suprafața Închiriabilă și suprafața utilă Dacă Întregul etaj este Închiriat unui singur chiriaș, suprafața Închiriabilă este compusă inclusiv din suprafețele aferente coridoarelor și a celorlalte spații existente la nivelul etajului
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]
-
de acces, Încăperile destinate echipamentelor aferente clădirii. În determinarea suprafeței Închiriabile a unei clădiri cu mai mulți chiriași la nivel de etaj se determină mai Întâi raportul dintre suprafața Închiriabilă și suprafața utilă Dacă Întregul etaj este Închiriat unui singur chiriaș, suprafața Închiriabilă este compusă inclusiv din suprafețele aferente coridoarelor și a celorlalte spații existente la nivelul etajului respectiv. Rata aferentă spațiului Închiriabil poartă și denumirea de factor de pierdere, exprimând eficiența utilizării unui etaj de către un singur chiriaș. Pentru clădirile
Managementul proprietăţii imobiliare by ANICA-POPA, ADRIAN () [Corola-publishinghouse/Science/186_a_188]