44,487 matches
-
între următoarele categorii de părți : proprietarii de pe scară, tronson, bloc sau condominiu, care pot fi sau nu vecini de apartamente ; membrii asociațiilor de proprietari și asociațiile de proprietari din care fac parte ; membrii asociațiilor de proprietari și furnizorii principali de utilități, în cazurile în care aceștia au încheiat contracte directe cu furnizorii respectivi ori când proprietarii apartamentelor sau a altor spații nu sunt înscriși în asociație sau nu au luat încă ființă asemenea asociații. Este de reținut că legea recomandă proprietarilor
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
proprietarilor să se asocieze în asociația de proprietari cu personalitate juridică, însă nu obligă la aceasta ; asociațiile de locatari și firmele prestatoare de servicii și cele de administrare a asociațiilor de proprietari ; asociațiile de proprietari și firmele care furnizează principalele utilități pentru conviețuirea la bloc, scară sau condominiu ; asociațiile de proprietari și firmele de specialitate care execută lucrări de reparații curente și capitale, în baza unor contracte sau convenții ; asociațiile de proprietari și firmele de publicitate, cablu, antene, cât și cele
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
organele competente a persoanelor care în mod repetat, prin comportamentul lor deviant tulbură liniștea coproprietarilor și locatarilor și multe alte aspecte ce fac obiectul unor conflicte ample între proprietari și asociațiile de proprietari, cât și între acestea și furnizorii de utilități ori prestatorii de servicii care lezează relațiile de bună vecinătate și conviețuire în locurile și locuirile în care sunt masate comunități umane. CAPITOLUL III DESPRE ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI Pentru o cât mai completă edificare asupra întregii problematici pe care o
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
potrivit să începem această lucrare destinată mediatorilor și justițiabililor, cu o scurtă referire la înființarea , obiectul de activitate, rolul administratorului și a președintelui, fondurile ce se constituie la nivelul asociațiilor și modul de folosire a acestora, relațiile cu furnizorii de utilități și nu în ultimul rând relațiile dintre asociații și proprietarii membri ai asociațiilor. 1.Înființarea asociației de proprietari Asociațiile de proprietari se constituie în baza Legii nr.114/1996, republicată, denumită Legea locuinței, care la art.34 din cap.4
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
existe posibilitatea delimitării proprietății comune între tronsoane sau scări, cât și a cheltuielilor comune, în baza hotărârii adunării generale și cu acordul expres al coproprietarilor.Totodată, este necesar avizul furnizorilor de servicii utile legat de posibilitatea tehnică de furnizare a utilităților de bază. Codul civil, în art.659, prevede, fără echivoc, că se pot constitui asociații de proprietari în cazul clădirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau în cazul ansamblurilor rezidențiale formate din locuințe individuale, amplasate izolat, înșiruite sau cuplat
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
lucrare. Din legislația conexă mai rezultă că fără o asemenea asociație de proprietari nu s-ar putea menține în proprietate comună unele spații și bunuri, întrucât ar exista mari dificultăți în încheierea de contracte și convenții cu marii furnizori de utilități. Constituția României nu interzice dreptul la asociere a proprietarilor în imobile în care locuiesc sau cu altă destinație decât cea de locuințe.La fel, Curtea Europeană a Drepturilor Omului nu interzice asocierea propietarilor în asociații de proprietari și nici nu
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
presupune că aceasta nu se poate diviza, împărți fizic pe proprietarii asociați, ci pe cote-părți abstracte asupra cărora fiecare proprietar are dreptul de folosire în comun.Corelativ cu acest drept, proprietarii au și obligația de a suporta contravaloarea serviciilor și utilităților aferente acestor bunuri și spații, care este inclusă în cotele-părți de întreținere pentru care proprietarii sunt obligați la plată lunar.Așa cum rezultă din cuprinsul cărții, calculul cotei de întreținere lunară se face proporțional cu numărul de persoane care locuiesc în
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
asociații de proprietari separate, pe fiecare tronson sau scară datorită existenței unor instalații cum ar fi Țevile de încălzire comună, de exemplu, sau datorită modului de construcție a condominiului, care sunt părți comune ce unesc tronsoanele și scările, putând asigura utilitatea lor separată. 7.Cota-parte indiviză Este partea care-i revine fiecărei proprietăți deținută de un proprietar de spațiu din proprietatea comună.Aceasta se calculează prin raportarea suprafeței utile individuale la totalul suprafețelor utile ale tutror proprietăților individuale. Proprietar al spațiului
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
chiriașii spațiilor ce aparțin asociației, altele decât cele cu destinație de locuință, întrețin interiorul pereților și a instalațiilor proprietatea membrilor asociației de proprietari; verificarea periodică, împreună cu specialiști, dacă este cazul, a modului cum funcționează contoarele destinate pentru înregistrarea consumului de utilități a căror valoare se facturează furnizorilor. Administratorul este obligat să se ocupe de micile reparații ale părților comune și să înlocuiască elementele electrice și de feronerie defecte, cum sunt : becurile arse, întrerupătoarele și instalațiile scurtcircuitate, ivărele, zăvoarele, clanțele de la uși
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
provocate de apele pluviale care se infiltrează în apartamentele de la ultimul etaj, de la nivelul teraselor acoperișurilor, fațadelor, iar în alte cazuri în subsolul blocului, unde afectează buna funcționare a instalațiilor de apă curentă, a hidrofoarelor și a altor instalații de utilitate comună. Potrivit Legii nr.230/2007, administratorul de bloc, scară sau condominiu are și alte obligații de serviciu, cum sunt : încasează cotele de contribuție a proprietarilor la cheltuielile asociației de proprietari; încasează veniturile și efectuează plățile către furnizorii de utilități
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
utilitate comună. Potrivit Legii nr.230/2007, administratorul de bloc, scară sau condominiu are și alte obligații de serviciu, cum sunt : încasează cotele de contribuție a proprietarilor la cheltuielile asociației de proprietari; încasează veniturile și efectuează plățile către furnizorii de utilități și prestatorii de serviciu; sesizează comitetul executiv cu privire la cotele de contribuție a proprietarilor; verifică și confruntă facturile primite de la furnizorii de utilități cu indexul, acolo unde există contract între aceștia și asociație; întocmește fișele tehnice cu privire la starea clădirii și a
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
cotele de contribuție a proprietarilor la cheltuielile asociației de proprietari; încasează veniturile și efectuează plățile către furnizorii de utilități și prestatorii de serviciu; sesizează comitetul executiv cu privire la cotele de contribuție a proprietarilor; verifică și confruntă facturile primite de la furnizorii de utilități cu indexul, acolo unde există contract între aceștia și asociație; întocmește fișele tehnice cu privire la starea clădirii și a instalațiilor; deține Cartea tehnică a blocului; răspunde de buna funcționare și integritatea părților și elementelor proprietății comune; răspunde de procurarea la timp
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
a liftului și ia măsuri de îndată pentru repararea lui; cu acordul proprietarului și împreună cu meseriașii controlează instalațiile de folosință comună și ia măsuri de reparare a acestora în cazul unor defecțiuni, pentru a preîntâmpina creșterea nejustificată a cheltuielilor cu utilitățile curente; înștiințează proprietarii în vederea reparării unor defecțiuni la instalațiile interioare ce aparțin proprietarilor; urmărește orice încălcări ale regulilor de conviețuire în comunitate. Neîndeplinirea obligațiilor de mai sus de către asociație și de proprietari, cât și de către administrator, creează mari nemulțumiri membrilor
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
serviciul de televiziune prin cablu, firme luminoase, antene instalate pe terasele blocurilor etc.Ele nu pot fi folosite decât cu acordul adunării generale. Relațiile cu terții Relațiile cu terții se referă, în principal, la încheierea de contracte pentru furnizarea de utilități și prestări de servicii. De regulă, contractele cu terții furnizori de utilități se încheie între aceștia și asociațiile de proprietari, însă, sunt situații când proprietarii de apartamente și alte spații decât cele de locuință încheie direct contracte cu furnizorii. Penalitățile
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
etc.Ele nu pot fi folosite decât cu acordul adunării generale. Relațiile cu terții Relațiile cu terții se referă, în principal, la încheierea de contracte pentru furnizarea de utilități și prestări de servicii. De regulă, contractele cu terții furnizori de utilități se încheie între aceștia și asociațiile de proprietari, însă, sunt situații când proprietarii de apartamente și alte spații decât cele de locuință încheie direct contracte cu furnizorii. Penalitățile pentru întârzieri la plata facturilor în cazul contractelor încheiate direct între proprietari
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
un cod de identificare. Necompletarea și neținerea la zi a evidențelor contabile și fiscale poate conduce la un adevărat haos în activitatea asociației de proprietari, ceea ce creează conflicte ample între aceasta și proprietari, cât și în relațiile cu furnizorii de utilități și prestatorii de servicii. Modul de stabilire și îndeplinire a obligațiilor fiscale este bine reglementat, doar că asociațiile trebuie să dovedească interes în acest sens pentru a preîntâmpina orice neajunsuri ce se pot manifesta pe parcursul desfășurării activității lor. Procedura medierii
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
proprietarilor, încă mai există blocuri în care nu s-au înfiiințat aceste asociații, iar obligațiile fiscale nu au nici un suport dacă asociația nu are venituri impozabile; facturile sunt plătite individual în condițiile în care au contracte directe cu furnizorii de utilități. De așa-zisele probleme administrative ale blocului se ocupă o persoană binevoitoare sau care este aleasă ad-hoc de proprietarii blocului. CAPITOLUL IV DESPRE MEDIEREA CONFLICTELOR ÎN CADRUL ASOCIAȚIILOR DE PROPRIETARI 1.Noțiuni generale Mai întâi trebuie cunoscut că medierea este un
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
zi, ca și conflicte, iar când acestea sunt înscrise pe rolul instanței de judecată poartă denumirea de litigiu. Așadar, concluzionăm că orice litigiu, disensiune sau dispută între membrii asociației de proprietari, dintre aceștia și asociația de proprietari ori furnizorii de utilități etc, dacă nu sunt întrunite elementele constitutive ale unei infracțiuni și sunt soluționate în cadrul procedurii de mediere, poartă denumirea de conflict. Aceleași neînțelegeri, disensiuni sau dispute dacă sunt înregistrate pe rolul instanței de judecată, se numesc litigii. În general, în
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
pericolului la care pot fi expuși proprietarii de apartamente și spații pe care le dețin, altele decât cele de locuit. Conflictele/litigiile conturate între proprietarii de apartamente, dintre aceștia și asociațiile de proprietari, dintre asociații și proprietarii și furnizorii de utilități, fac parte din litigiile de drept civil și sunt de competența medierii, alături de altele pe care le prevede art.601 din Legea nr.115/2012, pentru modificarea și completarea Legii nr.192/2006 privind medierea și organizarea profesiei de mediator
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
mai frecvente și care pot fi soluționate prin mediere, însă, din cele mai importante face parte conflictul privind neplata cotelor de întreținere, cât și unele care privesc abuzurile asociațiilor în legătură cu gestionarea sumelor colectate de la proprietari pentru efectuarea plăților furnizorilor de utilități și folosirea incorectă a fondurilor de rulment, reparații și a fondului special. Din cauza majorării prețurilor la energia electrică, carburanți și gaze naturale, cheltuielile la întreținere sunt tot mai mari, la care se adaugă abuzurile unor administratori de blocuri privind calculul
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
să satisfacă pe deplin interesele legitime ale fiecăreia dintre părțile implicate. Aceleași soluții pacifiste se pot obține prin medierea unor conflicte cu același obiect, ivite atât între proprietari și asociații, cât și între asociațiile de proprietari și firmele furnizoare de utilități. În plus, se pot aplica cu ocazia soluționării acestor conflicte prevederile Legii nr.175/2010, care vine în sprijinul recuperării debitelor de către asociația de proprietari, dând posibilitatea debitorilor de a scăpa de penalizările ce se prevăd în cazurile de întârziere
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
procedura de soluționare prin mediere a conflictelor din cadrul asociațiilor de proprietari este la fel ca și în cazul oricăror conflicte civile. Declanșarea procedurii este marcată de cererea pe care o depun părțile din conflict, respectiv asociațiile de proprietari, furnizorii de utilități sau proprietarii de apartamente și spații cu altă destinație decât cea de locuință, în baza căreia este investit mediatorul ales. Părțile îi transferă mediatorului autoritatea lor pentru a le sprijini, în condițiile legii, în demersul de a pune capăt conflictului
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
îndeplinite de bunăvoie, cât și pentru a evita executarea silită, poate face de asmenea obiectul medierii, care se va desfășura după aceleași principii și reguli ca cele arătate anterior. Sunt situații când medierea este solicitată chiar de către firmele furnizoare de utilități pentru a-și recupera restanțele de la proprietarii care au încheiat direct contracte de furnizare de apă, agent termic etc. sau numai cu asociațiile de proprietari care nu înțeleg să achite la timp contravaloarea utilităților furnizate, deși au încasat toți banii
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
solicitată chiar de către firmele furnizoare de utilități pentru a-și recupera restanțele de la proprietarii care au încheiat direct contracte de furnizare de apă, agent termic etc. sau numai cu asociațiile de proprietari care nu înțeleg să achite la timp contravaloarea utilităților furnizate, deși au încasat toți banii de la proprietari. Oricum, în situația debitorilor rău-platnici se va urmări ca acordul de mediere să cuprindă înțelegeri clare cu privire la modul de recuperare a datoriilor, care pot consta în plăți lunare achitate de bunăvoie sau
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]
-
sau derivă din : Neplata sau întârzierea la plata cheltuielilor de întreținere de către proprietarii membrii ai asociațiilor de proprietari; Întârzierea efectuării plăților de către asociațiile de proprietari pe baza facturilor emise de furnizorii de apă, agentul termic, gaze, curent electric și alte utilități principale necesare conviețuirii proprietarilor din bloc sau condominiu după ce aceștia au achitat la casierie cotele-părți privind cheltuielile lunare; Întârzierea de către asociațiile de proprietari a plății contravalorii facturilor emise de prestatorii de servicii pentru lucrările de reparații curente, capitale, zugrăveli, vopsitorii
Medierea un mod amiabil d e a pune capăt disputelor din cadrul Asociaţiilor de Proprietari by Mihaiu Şanţa () [Corola-publishinghouse/Administrative/1591_a_3106]